Antalya Site Yönetimi: Hukuki, İdari ve Operasyonel Mükemmellik Rehberi

Antalya, gayrimenkul sektörünün ve toplu yaşam kültürünün Türkiye'deki en dinamik laboratuvarlarından biridir. Turizmin etkisi, yoğun göç dalgası, yabancı yerleşimci profili ve iklimsel özellikler, Antalya'daki apartman ve site yönetimini, standart bir "yöneticilik" işinden çıkarıp, çok katmanlı bir "Yönetim Bilimi" haline getirmiştir. Konyaaltı'ndaki lüks rezidanslardan Kepez'deki devasa konut projelerine, Lara'daki köklü apartmanlardan Döşemealtı'ndaki villa kentlere kadar her yapı, kendine özgü bir yönetim stratejisi gerektirir. Ancak hepsinin ortak paydası, hukuka uygunluk, şeffaflık ve sürdürülebilirliktir.

Bu dev rehberde, Antalya site yönetimi, Antalya apartman yönetimi ve Antalya bina yönetimi kavramlarını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Türk Borçlar Kanunu, İş Kanunu ve ilgili yönetmelikler ışığında, daha önce ele alınmamış bir derinlikte inceliyoruz. Bu makale, sadece yöneticiler için değil, mülkünün değerini korumak isteyen tüm kat malikleri için bir başucu kaynağıdır.

BÖLÜM 1: SİTE YÖNETİMİNİN ANAYASASI VE HUKUKİ TEMELLER

1.1. Yönetim Planı: Sitenin DNA'sı ve Revizyon Gerekliliği

Her sitenin tapu kütüğünde tescilli bir "Yönetim Planı" vardır. KMK Madde 28'e göre bu plan, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Ancak Antalya'daki sitelerin %90'ı, müteahhitlerin tapu tescili sırasında alelacele hazırlattığı, matbu ve binanın gerçeklerine uymayan planlarla yönetilmeye çalışılmaktadır. Bu durum, krizlerin temel kaynağıdır.

Profesyonel bir Antalya site yöneticiliği vizyonu, işe bu planı analiz ederek başlar. İdeal bir yönetim planında şu detaylar bulunmalıdır:

• Gider Paylaşım Kriterleri: Kanun "arsa payı" dese de, yönetim planı ile "eşit paylaşım" veya "metrekareye göre paylaşım" kararlaştırılabilir. Örneğin, güvenlik ve kapıcı giderlerinin daire büyüklüğüne bakılmaksızın eşit, yakıt giderinin ise metrekareye göre ödenmesi gibi. Bu detaylar, adaletsizlik hissini ortadan kaldırır.
• Ortak Alan Kullanımı ve Yasaklar: Havuzun kullanım saatleri, balkonların camla kapatılıp kapatılamayacağı, dış cepheye klima ünitesi asılıp asılamayacağı, çöp toplama saatleri. Özellikle Antalya'da balkon yaşamı yaygın olduğu için, balkonların depo gibi kullanılması veya çamaşır asılması konuları net kurallara bağlanmalıdır.
• Ceza ve Yaptırımlar: Yönetim planına aykırı davranışlarda uygulanacak yaptırımlar. KMK, yönetime doğrudan ceza kesme yetkisi vermese de, plan üzerinden belirlenen kuralların ihlali durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi'ne gidileceği ve yargılama giderlerinin rücu edileceği belirtilmelidir.
• Ticari Ünitelerle İlişkiler: Zemin kattaki dükkanların site girişini kullanıp kullanamayacağı, tabelalarının boyutu, müşteri otoparkı kullanımı ve aidata katılım oranları. Antalya'da altı dükkan üstü konut olan "Karma Projeler"de en büyük kavga aidat paylaşımıdır.

Yönetim planını değiştirmek için tüm kat maliklerinin 4/5'inin (yüzde 80) oyu gerekir. Bu zor bir orandır, bu nedenle profesyonel yönetim, genel kurulları çok iyi organize ederek, ikna süreçlerini yöneterek bu değişiklikleri hayata geçirir.

1.2. Kat Malikleri Genel Kurulu: Karar Alma Mekanizması ve İptal Davaları

Sitenin yasama organı genel kuruldur. Yöneticinin yetkisi buradan doğar. Ancak Antalya'da yapılan toplantıların çoğu usul hatalarıyla doludur ve mahkemelik olmaya açıktır. "Komşuyuz, hallederiz" mantığıyla yapılan toplantılar, ilk anlaşmazlıkta hukuken geçersiz sayılır. İptal edilemez bir genel kurul için yol haritası:

1. Çağrı Usulü ve Tebligat: Toplantıdan en az 15 gün önce, gündemi, yeri ve saatini içeren çağrı mektubu tüm maliklere (kiracılara değil!) imza karşılığı veya iadeli taahhütlü posta ile tebliğ edilmelidir. WhatsApp grubundan yazmak, panoya asmak hukuken "tebliğ" değildir. Antalya'da yurt dışında yaşayan maliklere e-tebligat (KEP) veya (yönetim planında varsa) e-posta ile bildirim şarttır. Tebligat yapılmayan tek bir malik bile kararları iptal ettirebilir.
2. Hazirun Cetveli ve Yetki Kontrolü: Toplantıya katılanların ve vekillerin imzaladığı listedir. Tapu sahibi dışında kimse (eşi, çocuğu dahil) vekaletname olmadan oy kullanamaz. Kiracılar toplantıya katılabilir, fikir beyan edebilir ancak vekaletleri yoksa oy kullanamazlar.
3. Vekalet Sınırı ve Bloklaşma Önlemi: Bir kişi, oy sayısının %5'inden fazlasını temsil edemez. 40 ve daha az bağımsız bölümü olan binalarda bir kişi en fazla 2 kişiye vekalet edebilir. Bu kural, bir grubun vekalet toplayarak yönetimi ele geçirmesini ve azınlığa tahakküm etmesini engellemek içindir.
4. Divan Heyeti Yönetimi: Toplantıyı yönetici değil, o gün seçilen Divan Başkanı yönetir. Yönetici, hesap veren konumundadır, toplantıyı yöneten konumunda olmamalıdır. Bu, tarafsızlık ve şeffaflık ilkesi gereğidir.
5. Karar Yeter Sayıları: Her karar için aynı çoğunluk aranmaz. Örneğin, yönetici seçimi için "Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu" (Yüzde 51) gerekirken, ısıtma sistemini değiştirmek için (merkeziden kombiye geçiş) metrekareye bağlı olarak oy birliği gerekebilir. Profesyonel yönetim, bu matematiksel ayrımlara hakimdir.

BÖLÜM 2: YÖNETİCİNİN GÖREV VE SORUMLULUKLARI (HUKUKİ VE CEZAİ BOYUT)

Yöneticilik, bir "Vekalet" akdidir ve vekil, müvekkiline (kat maliklerine) karşı sadakat ve özen borcu altındadır. Günümüz şartlarında Antalya apartman yönetimi, basit bir organizasyon işi değil, ciddi riskler barındıran bir görevdir.

2.1. İdari ve Mali Sorumluluklar

• Defter Tutma Zorunluluğu: Karar defteri, işletme defteri, gelen-giden evrak kayıt defteri. Bu defterlerin noter tasdikli olması, kararların okunaklı yazılması ve kapanış tasdiklerinin (Her yıl Ocak ayı) yapılması şarttır. Kayıp defter veya eksik kayıt, yöneticinin şahsi sorumluluğunu doğurur.
• İşletme Projesi Hazırlığı: Yıllık tahmini bütçeyi hazırlamak ve tebliğ etmek. Tebliğ edilmeyen projeye dayanarak icra takibi yapılamaz. Proje, kesinleştiğinde "İlam Mahiyetinde Belge" sayılır ve icra takibi çok hızlı sonuçlanır.
• Belge Saklama ve Arşivleme: Faturalar, makbuzlar, SGK bildirgeleri ve sözleşmeler kanuni sürelerce (en az 5-10 yıl) saklanmalıdır. Profesyonel Antalya bina yönetimi, bu belgeleri dijitalleştirerek bulut sistemlerinde yedekler, yangın veya su basması riskine karşı korur.

2.2. Hukuki Temsil ve Dava Takibi

Yönetici, kat malikleri kurulunun verdiği yetkiyle siteyi dışarıya karşı temsil eder.

• Aidat Davaları: Aidatını ödemeyen malike karşı icra takibi başlatmak yöneticinin ASLİ görevidir. Bunun için genel kurul kararına gerek yoktur, yasa doğrudan yetki verir. Yönetici, alacağı tahsil etmekte ihmalkar davranırsa, oluşacak zarardan sorumlu tutulabilir.
• Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme: Ortak alana tecavüz eden (Örn: Koridora ayakkabılık koyan, çatıya kaçak oda yapan, sığınağı depo yapan) sakinlere karşı dava açmak için genel kuruldan yetki alınmalıdır. Bu davalar uzun sürse de, sitenin düzeni için elzemdir.

2.3. Cezai Sorumluluklar (Hapis Riski ve Yargıtay Kararları)

Yöneticilik sadece para toplamak değildir. İhmal, suç oluşturabilir.

• İş Kazaları: Sigortasız çalıştırılan kapıcı, güvenlik görevlisi veya çatıda önlemsiz çalışan usta düştüğünde, yönetici "İşveren Vekili" sıfatıyla "Taksirle Yaralama/Ölüme Sebebiyet Verme" suçundan yargılanır. Yargıtay kararlarına göre, yönetici gerekli İSG önlemlerini almadıysa ASLİ KUSURLU sayılabilir.
• Asansör Kazaları: Kırmızı etiketli (güvensiz) asansörü kapatmayan yönetici, olası kazada doğrudan sorumludur.
• Güveni Kötüye Kullanma (Zimmet): Toplanan aidatları kendi şahsi banka hesabında tutmak veya harcamaları belgelendirememek, TCK kapsamında zimmet suçudur. Profesyonel yönetim, parayı sadece site adına açılan hesapta tutar.
• KVKK İhlali: Borçlu listesini bina girişine asmak, kişisel verileri ifşa suçudur. Kamera kayıtlarını yetkisiz kişilerle paylaşmak özel hayatın gizliliğini ihlaldir.

BÖLÜM 3: ANTALYA'YA ÖZEL YÖNETİM ZORLUKLARI VE ÇÖZÜMLERİ

3.1. Yabancı Yerleşiklerle İletişim ve Hukuk

Antalya'da bazı sitelerde (Liman, Hurma, Alanya bölgeleri) yabancı nüfus %50'yi aşmaktadır. Rus, Ukrayna, Alman, İran ve İngiliz vatandaşlarının hukuki statüleri ve beklentileri farklıdır. Çözüm: Profesyonel Antalya apartman yöneticiliği, çok dilli yönetim hizmeti sunar. Duyurular Türkçe, İngilizce, Rusça ve Almanca hazırlanır. Yabancıların Türkiye'deki KMK'yı bilmemesinden kaynaklanan sorunlar (Balkon kullanımı, gürültü, çöp ayrıştırma vb.) sabırla ve yasal dayanaklarıyla anlatılır. Yabancı maliklere karşı icra takibi süreçleri, uluslararası tebligat hukuku gerektirdiği için uzman avukatlarca ve konsolosluklar aracılığıyla yönetilir.

3.2. Sezonluk Kullanım ve "Hayalet Daireler"

Yazlık amaçlı kullanılan dairelerin kışın boş kalması, yönetim için mali ve teknik sorundur.

• Aidat Tahsilatı: Yurt dışında olan malikten aidat toplamak zordur. SWIFT masrafları yüksektir. Online ödeme sistemleri (Sanal POS) ve kredi kartı ile tahsilat altyapısı kurulmalıdır.
• Güvenlik ve Bakım: Boş dairelerde su patlaması, elektrik kontağı veya hırsızlık riski vardır. Yönetim, "Daire Gözetim Hizmeti" sunarak, belirli aralıklarla kontrolleri yapar, vanaları kapatır ve mal sahibine fotoğraflı rapor gönderir.

3.3. Kısa Dönem Kiralama (Airbnb/Booking) ve Güvenlik Sorunu

Antalya'da turizm amaçlı günlük kiralama yaygındır. Ancak bu durum, site güvenliğini ve huzurunu bozar. Sürekli değişen yüzler, güvenlik zafiyeti yaratır. Yasal Durum: 2024 yılında yürürlüğe giren "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun" gereği, bir binada kısa dönem kiralama yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile izin vermesi gerekir. Tek bir komşu bile itiraz etse, ruhsat alınamaz. Profesyonel yönetim, bu iznin olmadığı durumlarda yasadışı kiralama yapanları tespit eder, tutanak tutar ve Valiliğe bildirerek ağır para cezaları (Daire başına 100.000 TL'den başlayan) uygulanmasını sağlar.

BÖLÜM 4: KRİZ YÖNETİMİ, ARABULUCULUK VE AFET HAZIRLIĞI

4.1. Komşuluk Kavgaları ve Sosyal Uyum

Gürültü, otopark, evcil hayvan... Bu klasik üçlü, Antalya'da kültürel farklarla birleşince büyür. Yönetim Stratejisi: Yönetici taraf tutmaz, kural uygular. Şikayet geldiğinde, şikayetçinin ismini gizli tutarak ilgili daireye resmi yazı yazar. Sorun devam ederse, "Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk" süreci başlatılır. Dava açmadan önce taraflar arabulucu huzurunda uzlaştırılmaya çalışılır. Bu yöntem, mahkemeden çok daha hızlı ve barışçıl sonuç verir.

4.2. Doğal Afetler ve Acil Durumlar (Deprem, Yangın, Sel)

Yönetici kriz anının lideridir.

• Sivil Savunma: Sığınakların boş ve kullanıma hazır tutulması, havalandırmaların çalışması.
• Yangın Önlemleri: Yangın tüplerinin ve hidrantların çalışır durumda olması, yangın merdiveni kapılarının kilitlenmemesi (panik bar).
• Sigorta: Binanın "Ortak Alan Sigortası" ile güvence altına alınması. DASK sadece daire içini kapsar, ortak alan hasarları (Çatı uçması, merdiven çökmesi) için bina sigortası şarttır.
• Riskli Yapı Tespiti: Eski binalarda karot testi yaptırılması ve güçlendirme/kentsel dönüşüm süreçlerinin yönetilmesi.

BÖLÜM 5: KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE YÖNETİMİN ROLÜ

Antalya'da eski yapı stoğunun yenilenmesi hızlanmaktadır. Yönetim, bu süreçte kritik bir rol oynar.

• Bilgilendirme: Kat maliklerini müteahhitlerle görüştürmek, teknik şartnameleri inceletmek.
• Süreç Yönetimi: Riskli yapı kararının alınması, 2/3 çoğunlukla müteahhit seçiminin yapılması ve sözleşme aşamalarında hukuk danışmanlığı sağlamak.
• Tasfiye: Bina yıkılmadan önce aboneliklerin iptali, hurdaların satışı ve yönetimin tasfiyesi.

BÖLÜM 6: PROFESYONEL YÖNETİME GEÇİŞİN AVANTAJLARI

Tüm bu yüklerin altından amatör bir yöneticinin kalkması imkansızdır. Profesyonel Antalya bina yöneticiliği firmaları şu katma değerleri sağlar:

1. Kurumsal Hafıza ve Süreklilik: Kişilere bağlı olmayan, sürdürülebilir bir sistem. Yöneticiler değişse de kurallar ve düzen değişmez.
2. Maliyet Avantajı: Toplu satın alma gücüyle (havuz kimyasalı, yakıt, sigorta) sağlanan indirimler, firmanın hizmet bedelini amorti eder.
3. Hukuki Kalkan: İşlemlerin hukukçular denetiminde yapılması, siteyi ve malikleri tazminat risklerinden korur.
4. Teknik Uzmanlık: Binanın çürümesini engelleyen mühendislik vizyonu.

Sonuç olarak; Antalya'da mülk sahibi olmak büyük bir yatırımdır. Bu yatırımı korumanın yolu, onu ehil ellere, yani profesyonel yönetim şirketlerine teslim etmekten geçer. Huzur, kural ve nizamın olduğu yerde başlar.