Antalya Bina Yönetimi: Yöneticinin "Ateşten Gömlek" Giydiği Hukuki Alan
Antalya’da pek çok kişi, apartman yöneticiliğini "Emeklilikte vakit geçirme", "Binaya katkı sağlama" veya "Aidat ödememe avantajı" olarak görür. Ancak Türk Ceza Kanunu, Borçlar Kanunu ve İş Kanunu açısından bakıldığında, yönetici (veya yönetim kurulu), binanın "Yasal Temsilcisi" ve "İşveren Vekili" sıfatıyla, inanılmaz ağır sorumluluklar altındadır. Bir iş kazası, bir asansör arızası veya basit bir muhasebe hatası, yöneticinin mal varlığına haciz gelmesine, hatta hapis cezasıyla yargılanmasına neden olabilir. Bu makalede, Antalya bina yönetimi ve yöneticiliğinin görünmeyen karanlık yüzünü, yani hukuki ve cezai sorumluluklarını derinlemesine inceliyoruz.
1. İş Sağlığı ve Güvenliği (İSG) ve Cezai Sorumluluk
En büyük risk buradadır. Apartmanlar, 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu’na tabidir. Senaryo: Çatıyı tamir etmek için çağırdığınız usta, emniyet kemeri takmadığı için düştü ve vefat etti. Sonuç: Eğer yönetici olarak ustayla "İSG Talimatnamesi" imzalamadıysanız, ustanın sigortasını ve mesleki yeterlilik belgesini kontrol etmediyseniz, "Taksirle Ölüme Sebebiyet Verme" suçundan Ağır Ceza Mahkemesi’nde yargılanırsınız. Yargıtay kararları, yöneticinin bu konuda "Asli Kusurlu" sayılabileceğini göstermektedir. Profesyonel Antalya site yönetimi firmaları, binaya çivi çakacak ustadan bile taahhütname alır, risk analizi yaptırır ve sorumluluğu üzerinden atar.
2. Asansör Kazaları ve Yöneticinin İhmali
Antalya'da on binlerce asansör bulunmaktadır. "Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği", yöneticinin asansörü yılda en az bir kez A Tipi Muayene Kuruluşu'na (MMO veya TSE) kontrol ettirmesini şart koşar. Risk: Kırmızı etiket (Güvensiz) alan bir asansörün elektriğini kesmeyip kullanıma açık tutan yönetici, olası bir kazada doğrudan sorumludur. "Komşular merdiven çıkmak istemedi, kapatamadım" savunması mahkemede geçersizdir. Profesyonel Antalya bina yöneticiliği, kırmızı etiketli asansörü anında mühürler, revizyonu yaptırır ve yeşil etiketi almadan açmaz. Can güvenliği, komşu memnuniyetinden önce gelir.
3. SGK ve İş Hukuku Sorumlulukları (Mali Yıkım)
Kapıcı, bahçıvan veya temizlikçi çalıştıran binalar "İşyeri" statüsündedir.
- Sigortasız İşçi: "Haftada 2 gün geliyor" diyerek sigortasız çalıştırılan temizlikçi, işten ayrıldığında "Hizmet Tespit Davası" açarsa, bina geriye dönük 5 yıllık primleri, faizleri ve her ay için asgari ücretin 2 katı idari para cezasını öder. Bu rakam bir daire parasına ulaşabilir.
- Kıdem Tazminatı: Yıllarca kapıcı çalıştıran amatör yönetimler, kıdem tazminatı fonu ayırmaz. Kapıcı emekli olduğunda kasada para yoktur. Yönetici, bu parayı toplamak için daire kapılarını aşındırır. Profesyonel Antalya apartman yönetimi, her ay kıdem tazminatı karşılığını ayrı bir vadeli hesapta biriktirir.
4. Zimmet ve Güveni Kötüye Kullanma Suçu
Yönetici, kat maliklerinin parasını yöneten bir "Vekil"dir. Hata: Toplanan aidatları kendi şahsi banka hesabında tutmak veya harcamaları belgelendirememek (fiş/fatura kaybetmek). Sonuç: Denetim sırasında bir açık çıkarsa, yönetici "Hizmet Nedeniyle Güveni Kötüye Kullanma" suçlamasıyla karşı karşıya kalır. TCK’ya göre bu suçun cezası 1 yıldan 7 yıla kadar hapistir. Profesyonel Antalya site yöneticiliği firmaları, parayı sadece "Site Adına Açılmış" banka hesabında tutar, tüm harcamaları faturalı yapar ve her kuruşu dijital ortamda maliklerin denetimine açar.
5. Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) İhlalleri
Yöneticilerin iyi niyetle yaptığı bazı eylemler suç olabilir.
- Borçlu Listesi Asmak: Bina girişine "3 Numara Ahmet Bey'in 5000 TL borcu var" diye liste asmak, KVKK’ya göre "Kişisel Verilerin İfşası"dır ve ciddi idari para cezası vardır.
- Kamera Kayıtları: Güvenlik kamerasının komşunun kapısını veya balkonunu görmesi "Özel Hayatın Gizliliğini İhlal" suçudur. Kayıtların kimseye (polis/savcılık hariç) verilmemesi gerekir.
6. Vergi Usul Kanunu ve Defter Tasdiki
Apartman karar defterinin her yıl Ocak ayında noterde "Kapanış Tasdiki"nin yapılması gerekir. Yapılmazsa, o defter mahkemede delil niteliğini kaybeder. Bir alacak davasında (icra takibinde), hakim defteri ister. Defter tasdiksizse, yönetici davayı kaybeder ve bina zarara uğrar. Bu zarar, ihmali olan yöneticiye rücu edilir (ödetilir).
Özetle; Antalya apartman yöneticiliği, dışarıdan göründüğü gibi basit bir organizasyon işi değildir. Hukuki mayın tarlasında yürümektir. Bu riskleri şahsen almak yerine, profesyonel, sigortalı ve kurumsal bir yönetim firmasına devretmek, hem mal varlığınızı hem de özgürlüğünüzü koruyan en akılcı yoldur.