Antalya Site Yöneticiliği: Denetlenebilirlik ve Şeffaflık Kültürü
Site yönetimlerinde en sık duyulan şikayet cümlesi şudur: "Aidat veriyoruz ama nereye gittiğini bilmiyoruz." Bu güvensizliğin temel nedeni, denetim mekanizmasının çalışmamasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), yöneticiyi atarken aynı zamanda onu denetleyecek bir "Denetçi" veya "Denetim Kurulu" seçilmesini de emreder. Ancak Antalya’daki pek çok apartmanda denetçiler, sadece karar defterine "Baktım, her şey yolunda" yazıp imza atan sembolik kişilerdir. Oysa Antalya site yöneticiliği, ancak sıkı ve tarafsız bir denetimle başarılı olabilir. Profesyonel yönetim firmaları, bu denetimden kaçmaz, aksine talep eder. Çünkü "Hesap veremeyen, yönetemez."
Denetçinin Görevleri ve Raporlama Usulü
Denetçi, kat maliklerinin gözü ve kulağıdır. Görevi, yöneticinin (veya yönetim firmasının) harcamalarını, faturalarını ve kararlarını incelemektir. İyi bir denetim raporunda şu soruların cevabı olmalıdır:
- Harcamalar, işletme projesine uygun mu yapıldı? Bütçe aşıldı mı?
- Faturalar gerçek piyasa fiyatlarını yansıtıyor mu? (Örn: 100 TL'lik ampul 500 TL'ye mi alınmış?)
- SGK primleri ve vergiler zamanında ödenmiş mi? (Gecikme cezası var mı?)
- Kasa ve banka bakiyesi, defterdeki rakamla tutuyor mu?
Yönetim Firmalarının İç Denetimi
Kurumsal Antalya bina yönetimi şirketleri, dışarıdan (kat maliklerinden) gelen denetimi beklemeden, kendi "İç Denetim" (Internal Audit) sistemlerini işletir. Şirketin merkez ofisi, sitelere atadığı saha müdürlerini ve muhasebe personelini düzenli olarak denetler. "Habersiz Kasa Sayımı", "Stok Kontrolü" ve "Personel Memnuniyet Anketleri" ile olası suiistimal veya ihmaller kaynağında tespit edilir. Bu otokontrol sistemi, site sakinlerine verilen hizmetin kalitesini standartlaştırır.
Şaibeli Durumlar ve Hukuki Yaptırımlar
Maalesef sektörde kötü niyetli uygulamalara da rastlanmaktadır. Naylon fatura kullanımı, toplanan paraların şahsi hesaba geçirilmesi veya tedarikçilerden komisyon alınması gibi durumlar, "Güveni Kötüye Kullanma" suçunu oluşturur. Antalya site yönetimi konusunda uzman hukukçular, denetim raporlarında bu tür tespitler olduğunda, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yöneticinin azlini ve zararın tazminini talep eder. Profesyonel firmaların en büyük avantajı, tüm işlemlerin banka üzerinden ve faturalı yapılması zorunluluğudur. Kayıt dışı paranın olmadığı yerde, şaibe de olmaz.
Dijital Denetim: Her Kat Maliki Bir Denetçidir
Teknoloji, denetim anlayışını demokratikleştirmiştir. Kullanılan Antalya apartman yöneticiliği yazılımları sayesinde, artık sadece seçilmiş denetçi değil, tüm kat malikleri "Fahri Denetçi"dir. Uygulama üzerinden:
- Sitenin banka hesap hareketleri,
- Ödenen faturaların taranmış halleri,
- Borçlu listeleri ve icra durumları
Denetim Kurulu Raporunun Genel Kurula Etkisi
Yıl sonunda yapılan olağan genel kurulda, yönetici ibra edilmeden (aklanmadan) önce denetçi raporunu okur. Eğer raporda usulsüzlükler varsa, genel kurul yöneticiyi ibra etmeyebilir ve hakkında dava açılmasına karar verebilir. Bu nedenle, profesyonel Antalya site yönetimi firmaları, denetim raporlarının "Tertemiz" çıkması için azami titizliği gösterir. Denetim, korkulacak bir şey değil, yönetimin başarısını tescilleyen bir karnedir.
Binanızın parasının emin ellerde olduğundan emin olmak istiyorsanız, denetlenebilir, kurumsal ve şeffaf bir Antalya bina yönetimi anlayışını benimsemelisiniz. Hesabını veremeyeceğimiz tek bir kuruşunuz yoktur.