Antalya Site Yönetimi ve Personel Rejiminin Hukuki Boyutu

Site ve apartman yönetimleri, dışarıdan bakıldığında sadece aidat toplayan ve temizlik yapan organizasyonlar gibi görünse de, hukuki statüleri itibarıyla birer "İşveren"dir. Özellikle Antalya gibi büyük ölçekli sitelerin (Lara, Konyaaltı, Döşemealtı bölgeleri başta olmak üzere) yaygın olduğu bir şehirde, personel yönetimi hayati bir risk alanıdır. Antalya site yönetimi hizmetlerinin en kritik ayağı, apartman görevlisi (kapıcı), güvenlik personeli, bahçıvan veya teknik personelin İş Kanunu ve Sosyal Güvenlik Mevzuatı çerçevesinde yönetilmesidir. Amatör yönetimler, genellikle "komşumuzun tanıdığı" mantığıyla işe aldıkları personeller nedeniyle, ilerleyen yıllarda siteyi iflasa sürükleyebilecek kıdem tazminatı ve iş kazası davalarıyla karşı karşıya kalmaktadır. Profesyonel Antalya bina yönetimi, bu süreci "sıfır risk" prensibiyle yönetir.

Site Yönetimi ve İşveren Sorumluluğu: Kim Sorumlu?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ana gayrimenkulde çalışan personelin işvereni tüm kat malikleridir. Yönetici ise kat malikleri adına "İşveren Vekili" sıfatını taşır. Bu durum, personelin maaşının ödenmemesi, sigortasının eksik yatırılması veya haksız yere işten çıkarılması durumunda, tüm daire sahiplerinin tapu payları oranında sorumlu olması demektir. Antalya yapı yönetimi süreçlerinde sıkça rastlanan bir hata, sigortasız (kaçak) işçi çalıştırmaktır. Bir iş kazası durumunda, SGK tarafından kesilecek rücu cezaları ve idari para cezaları, bir daire fiyatına ulaşabilir. Profesyonel yönetim firmaları, tüm personeli yasal prosedürlere tam uyumlu olarak istihdam eder veya kendi bordrolu personeli ile hizmet vererek site sakinlerini "işveren" riskinden kurtarır.

Kıdem Tazminatı Fonu ve Mali Planlama

Sitelerin bütçelerinde genellikle "görünmeyen" ama en büyük tehlikeyi oluşturan kalem kıdem tazminatlarıdır. 10 yıl boyunca bir sitede apartman görevlisi olarak çalışan bir personelin işten ayrılması veya emekli olması durumunda ödenecek tazminat, sitenin anlık kasasından karşılanamayacak kadar yüksek olabilir. Amatör yönetimler bu karşılığı ayırmadığı için, tazminat günü geldiğinde kat maliklerinden yüklü miktarda "Ek Demirbaş Toplaması" talep ederler. Bu da site içinde büyük kavgalara yol açar. Profesyonel Antalya site yönetimi şirketleri, her ay toplanan aidatların içinde personelin kıdem tazminatı karşılığını hesaplar ve bunu ayrı bir vadeli hesapta "Kıdem Tazminatı Fonu" olarak biriktirir. Böylece yıllar sonra kimse sürpriz bir borçla karşılaşmaz. Antalya'da finansal sürdürülebilirlik için bu fonlama sistemi şarttır.

6331 Sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği (İSG) Kanunu Uygulamaları

2012 yılında yürürlüğe giren 6331 sayılı kanun, apartman ve siteleri de kapsama almıştır. Bir çalışanı dahi olan apartmanlar, "Az Tehlikeli" sınıfta yer alsa bile belirli İSG yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır. Eğer sitede güvenlik, bahçıvan veya teknik personel varsa, tehlike sınıfı ve yükümlülükler artar. Antalya bina yönetimi kapsamında İSG süreçleri şunları içerir:

• Risk Analizi: Sitenin kazan dairesinden çatısına, asansör boşluğundan havuz kimyasallarına kadar tüm risk noktalarının uzmanlarca tespit edilip raporlanması.
• Acil Durum Eylem Planı: Yangın, deprem, sel veya sabotaj gibi durumlarda personelin ve sakinlerin nasıl davranacağının planlanması.
• Çalışan Eğitimleri ve Sağlık Taramaları: Personelin yüksekte çalışma, elektrikle çalışma veya kimyasallarla çalışma konularında sertifikalı eğitim alması ve periyodik sağlık kontrollerinin yapılması.

Antalya'da havuz kimyasallarının yanlış depolanması sonucu zehirlenme vakaları veya bahçe sulaması yaparken elektrik akımına kapılma gibi kazalar ne yazık ki yaşanabilmektedir. Profesyonel bir Antalya yapı yönetimi, bu riskleri minimize etmek için İSG uzmanları ve iş yeri hekimleri ile koordineli çalışır.

Kapıcı Dairesi ve Kira Karşılığı Çalışma Sorunsalı

Eski tip apartman yönetimlerinde yaygın olan "Kira vermesin, sigortasını da ödemeyelim, karşılığında çöpü toplasın" anlayışı, hukuken "Sigortasız İşçi Çalıştırma" suçunu oluşturur. Yargıtay kararlarına göre, bir kişiye bedelsiz konut tahsis edilmesi, onun işçi sayılması için güçlü bir karinedir. Bu kişi iş mahkemesine başvurduğunda, geriye dönük 5 yıllık sigorta primlerini, fazla mesailerini ve tazminatlarını faiziyle talep edebilir. Antalya site yönetimi firmaları, kapıcı dairesi olan binalarda hukuki zemini netleştirir. Ya personel tam zamanlı sigortalı yapılır ve kira sözleşmesi ile daire tahsis edilir ya da hizmet dışarıdan faturalı olarak alınır. Bu sayede kat malikleri büyük bir yasal boşluktan kurtarılır.

Hizmet Alımı Yöntemi (Outsourcing) Avantajları

Modern yönetim anlayışında, personelin doğrudan site bünyesinde çalıştırılması yerine, profesyonel yönetim veya temizlik/güvenlik şirketlerinden "hizmet alımı" yapılması tercih edilmektedir. Bu yöntemin Antalya bina yönetimi açısından avantajları şunlardır:

• İkame Personel Garantisi: Kadrolu kapıcınız hastalandığında veya izne çıktığında site hizmetleri aksar. Ancak hizmet alımı yönteminde, şirket hemen yerine geçici personel gönderir.
• Hukuki Sorumluluk Transferi: Personelin kıdem tazminatı, ihbar tazminatı ve iş kazası sorumluluğu hizmeti veren şirkete aittir. Site yönetimi sadece faturasını öder, risk almaz.
• Denetim Kolaylığı: Personelin performansı beğenilmediğinde, site yönetimi şirketten personel değişikliği talep edebilir. Kadrolu personeli işten çıkarmak ise ciddi hukuki prosedürler ve maliyetler gerektirir.

Yabancı Çalışan İstihdamı ve Çalışma İzinleri

Antalya'da özellikle villa temizliği, çocuk bakımı veya bahçe işleri için yabancı uyruklu personel talebi yoğundur. Ancak çalışma izni olmadan yabancı personel çalıştırmanın cezası, normal sigortasız işçi cezalarından katbekat fazladır ve sınır dışı edilme süreçlerini kapsar. Profesyonel Antalya site yönetimi, sitede çalışacak yabancı personelin çalışma izinlerini, oturum kartlarını titizlikle kontrol eder. Kaçak işçi çalıştırılmasına kesinlikle müsaade etmez, zira bu durum site yöneticisinin şahsi sorumluluğunu da doğurur.

Sonuç olarak; insan kaynakları yönetimi, site yönetiminin en karmaşık ve riskli alanıdır. İyi niyetle yapılan "idare etme" yaklaşımları, mahkemede geçerli değildir. Sitenizi, çalışanlarınızı ve komşularınızı korumak için, İş Kanunu'na hakim, İSG süreçlerini yönetebilen ve personel rejimini profesyonelce kurgulayan bir Antalya bina yönetimi firmasıyla çalışmak bir tercih değil, zorunluluktur.